Comprare o affittare? Questo è il dilemma

È uscito un nuovo numero di Fatti di Mattone, la newsletter che vi racconta trend, analisi e storie dal mondo immobiliare. A giugno, ci siamo chiesti in quali città della nostra Penisola sia più conveniente affittare e in quali invece comprare casa. In più, abbiamo analizzato i tempi di vendita delle case in Italia e fotografato i costi dei box auto nelle principali città del Bel Paese, per concludere con un approfondimento più “estivo” sui costi delle case vacanza al mare, in montagna e in campagna. Infine, un nuovo episodio della rubrica “TRE DOMANDE A…”

Affitto o acquisto? Dove conviene l’una o l’altra soluzione

Dalla seconda metà del 2024, il progressivo abbassamento dei tassi di interesse promosso dalla BCE ha condotto a una rinnovata attrattività del mercato delle compravendite, portando alcune persone in cerca di una nuova sistemazione ad abbandonare un potenziale progetto di affitto. Ma in quali città del Bel Paese è ancora più conveniente affittare, e in quali invece vale la pena acquistare tramite mutuo?

Immobiliare.it Insights , proptech company del gruppo di Immobiliare.it, ha fornito una risposta a tale quesito. Sulla base di un confronto tra la rata media mensile di un mutuo e il canone di locazione medio richiesto in 18 città italiane*, è emerso come in 12 di queste sia più conveniente l’affitto, mentre in 6 comprare è attualmente più vantaggioso. 

Tra le città in cui conviene affittare spicca Milano, dove attualmente la rata media di un mutuo ammonta a quasi 1.900 euro/mese, mentre il canone rimane poco sotto i 1.500 euro/mese. Estendendo lo sguardo ad altri capoluoghi di regione, la locazione è più vantaggiosa anche a Napoli (rata mutuo a 1.180 euro/mese vs. canone a 1.043 euro/mese), Bologna (rata mutuo a 1.314 euro/mese vs. canone a 1.086 euro/mese), Firenze (rata mutuo a 1.830 euro/mese vs. canone a 1.764 euro/mese) e Aosta (rata mutuo a quasi 950 euro/mese vs. canone a poco più di 750 euro/mese).

Passando alle città in cui è più vantaggioso affittare, la prima che merita una menzione è Roma, dove, anche se di poco, la rata media del mutuo è più bassa del canone, rispettivamente 1.385 euro/mese a fronte di 1.407 euro/mese.

Situazioni simili, seppur con prezzi più bassi, a Palermo e Bari: nel capoluogo siciliano la rata del mutuo tocca i 700 euro mensili, ma il canone di locazione è attualmente leggermente più alto, pari a circa 720 euro/mese medi. Nella città pugliese, invece, rata del mutuo e canone ammontano rispettivamente a 889 euro/mese e a 875 euro/mese. Leggermente più ampia la forbice a Torino, dove comprare casa costa mensilmente, in media, 736 euro, mentre affittarla richiede quasi 800 euro/mese.

Nonostante, come visto, le città in cui conviene affittare primeggiano ancora, la tendenza dell’ultimo anno sembra evidenziare un deciso cambio di rotta: infatti, rispetto a 12 mesi fa quasi ovunque le rate dei mutui si sono abbassate o stabilizzate, mentre i canoni di affitto, seguendo il trend di crescita nazionale, sono in rialzo quasi dappertutto. Tra quelle analizzate, le 3 città in cui le rate del mutuo hanno mostrato la discesa più importante, negli ultimi 12 mesi, sono Milano (-9%), Bologna (-7%) e Genova (-7%). Firenze è rimasta invece stabile, mentre i soli incrementi tra le 18 città si sono verificati a Brescia (+1%) e Aosta (+3%).

Questo il commento di Luke Brucato , Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights

La riduzione progressiva dei tassi di interesse sta iniziando a riflettersi concretamente sulle dinamiche del mercato residenziale. In diversi contesti urbani, il costo medio mensile di un mutuo è tornato competitivo rispetto ai canoni di locazione, determinando un’inversione di tendenza nella domanda. Città come Roma, Genova, Catania e Torino evidenziano un differenziale positivo a favore dell’acquisto, segnale che l’attuale fase di mercato potrebbe rappresentare un punto di svolta dopo un lungo periodo di predominanza dell’affitto, soprattutto tra le fasce più giovani e mobili della popolazione.

*Le città analizzate sono: Aosta, Bari, Bologna, Brescia, Catania, Firenze, Genova, Latina, Milano, Monza, Napoli, Padova, Palermo, Parma, Pesaro, Pisa, Roma, Torino.

I prezzi dei box auto nelle principali città italiane

A sorpresa non è Milano, tra i grandi centri della nostra Penisola, quello in cui i box auto costano di più. Nonostante il capoluogo meneghino sia attualmente la città più cara in Italia sia per acquistare che per affittare un immobile, se si guarda ai box la situazione cambia. Lo evidenzia uno degli ultimi studi di Immobiliare.it Insights, che ha fotografato i prezzi attuali dei garage in offerta in 12 grandi città del Bel Paese*.

Nella classifica dei prezzi dei box in vendita, davanti a Milano si trovano ben 3 città. In testa c’è Napoli, dove il costo medio di un posto auto al coperto supera di poco i 2.530 euro/mq. La città partenopea precede di circa 200 euro/mq Bologna e Firenze, che presentano prezzi molto simili: nel capoluogo emiliano-romagnolo i box in offerta si aggirano sui 2.350 euro/mq, mentre la città del David è ferma a 2.335 euro/mq.

Milano è ai piedi del podio, seppur molto vicina sia a Bologna che a Firenze, con 2.310 euro/mq medi. Al quinto posto si trova Genova, che è anche l’ultima città a rimanere sopra la soglia dei 2.000 euro/mq, con una media di 2.095 euro/mq.

Se si sposta il focus sugli affitti, la classifica subisce importanti modifiche. Firenze guadagna infatti il primo posto, ed è anche l’unica tra le grandi città in cui il prezzo di un box in locazione raggiunge i 12 euro/mq medi. Milano si prende la seconda piazza, con 11,5 euro/mq, mentre ad aggiudicarsi la terza e la quarta posizione sono Bologna e Napoli, con 11,3 euro/mq e 11,2 euro/mq rispettivamente.

Rispetto alla graduatoria della vendita, Roma sorpassa Genova e sale al quinto posto: nella Capitale, la spesa media per affittare un box è di 10,7 euro/mq, mentre il costo nel capoluogo ligure ammonta a 9,5 euro/mq.

*Le 12 grandi città analizzate sono: Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Genova, Verona, Venezia, Catania, Palermo, Bari. 

I tempi di vendita delle case in Italia

Come lo scorso anno, Milano si conferma la città italiana dove le case si vendono in media più velocemente, in 2,9 mesi. Tuttavia, nel capoluogo lombardo il time to sell è aumentato del 7% circa in 12 mesi, considerato che nel 2024 si attestava sui 2,7 mesi. Guardando all’Italia nel suo complesso, invece, il tempo medio di vendita di un immobile ammonta attualmente a 5,2 mesi, dato pressoché stabile (-0,6%) rispetto a un anno fa.

Sono queste alcune delle evidenze tratte da una ricerca di Immobiliare.it Insights, che ha fotografato le tempistiche medie di vendita degli immobili su Immobiliare.it in Italia e in 20 città della nostra Penisola*.

Se Milano, come anticipato, mantiene la testa della classifica, rispetto a 12 mesi fa Roma scavalca sia Bologna che Firenze e agguanta il secondo posto, con 3,4 mesi medi. Il capoluogo emiliano-romagnolo, pur passando in un anno da 3,3 a 3,6 mesi medi, conserva comunque la terza piazza e viene raggiunto da Verona, che ha sperimentato una diminuzione dei tempi di vendita da 3,8 a 3,6 mesi nell’ultimo anno.

Firenze, invece, scala in quarta posizione, con un rialzo del time to sell del 12% circa in un anno (da 3,3 a 3,7 mesi). Anche a Padova per completare una vendita servono mediamente 3,7 mesi. Le ultime tre città a rimanere sotto i 4 mesi medi sono Trieste (3,8 mesi), Bergamo e Napoli, entrambe con 3,9 mesi.

Sono tutte al Sud Italia le 3 città che presentano i tempi medi di vendita più lunghi: Catania è al terzultimo posto con 5 mesi esatti, ma fanno peggio sia Taranto che Messina, appaiate in ultima posizione con 5,6 mesi medi.

Ben 8 città presentano un time to sell che rimane tra i 4 e i 5 mesi: si tratta di Torino (4,1 mesi), Brescia, Parma e Cagliari - che formano un trittico a 4,4 mesi - Genova (4,5 mesi), Palermo (4,6 mesi), Venezia e Bari – appaiate a 4,7 mesi medi.

*Le città analizzate sono le 12 grandi città classiche (Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Genova, Verona, Venezia, Catania, Palermo e Bari) più altre 8: Bergamo, Brescia, Cagliari, Messina, Padova, Parma, Taranto e Trieste

Casa vacanza, quanto mi costi!

Mare, montagna o campagna? Con l’estate ormai iniziata, per molti è tempo di organizzare le vacanze e di scegliere la meta che più si adatta alle proprie preferenze. Ma dal punto di vista del mercato immobiliare, dove si trovano le case più costose e dove invece si rimane su prezzi abbordabili?

Secondo i dati, ancora una volta, di Immobiliare.it Insights, che ha confrontato i prezzi delle abitazioni in vendita in alcune delle più rinomate località marittime, montane e campagnole italiane*, la prima posizione, come meta più costosa in assoluto, spetta a Forte dei Marmi, dove le case sfiorano, a livello di prezzo medio complessivo, i 2 milioni di euro. Nessun’altra località di mare nemmeno si avvicina a tali cifre, perché Capri, al secondo posto tra le mete balneari, si ferma poco sotto 1.400.000 euro. Ben al di sotto del milione di euro rimangono invece Portofino (740.000 euro), Porto Ercole (meno di 630.000 euro) e Senigallia, che non arriva a 300.000 euro.

Per trovare una località che se la giochi, in termini di prezzi assoluti di vendita, con Forte dei Marmi, bisogna passare alle mete di montagna: la super gettonata Cortina d’Ampezzo sfonda infatti il tetto di 1.600.000 euro, avvicinando, senza batterli, i costi della destinazione toscana. L’unica altra località di alta quota che valica il milione di euro, tra quelle prese in esame in questo studio, è Ortisei, dove una casa (di pregio) vale mediamente 1.150.000 euro. Come per il mare, non raggiungono il milione tre località, ovvero Courmayeur, che sfiora tale cifra con 970.000 euro, Madonna di Campiglio, che presenta costi simili a quelli di Porto Ercole (poco meno di 630.000 euro) e Bormio (524.000 euro).

I prezzi più abbordabili, però, si trovano in campagna: solo San Gimignano, che presenta costi medi assoluti intorno ai 550.000 euro, è in linea con alcune località di mare e montagna, mentre in tutte le altre circostanze il valore immobiliare scende. È il caso di Orvieto (330.000 euro), Capodimonte, in provincia di Napoli, dove ce la si può cavare con meno di 150.000 euro medi assoluti, Viterbo, nella rinomata Tuscia, con 139.000 euro, e Casale Monferrato, dove si scende addirittura sotto i 100.000 euro medi assoluti per un’abitazione in vendita.

*Località di mare: Capri, Forte dei Marmi, Porto Ercole, Portofino, Senigallia. Località di montagna: Bormio, Cortina d’Ampezzo, Courmayeur, Madonna di Campiglio, Ortisei. Località di campagna: Capodimonte, Casale Monferrato, Orvieto, San Gimignano, Viterbo.

TRE DOMANDE A…

Nuovo numero e nuovo appuntamento con la rubrica TRE DOMANDE A…. In questa occasione è protagonista Muhannad Al Salhi , CEO di Engel & Völkers Italia .

• Engel & Völkers ha costruito un posizionamento solido nel segmento premium, unendo visione internazionale e presenza locale. Come si traduce oggi questa identità nel mercato italiano? Cosa vi distingue?

Engel & Völkers è oggi un marchio di prestigio riconosciuto a livello globale, con una storia di successo di 45 anni. Siamo presenti in 35 Paesi nei 5 continenti, con oltre 1.000 agenzie a livello globale. Ogni giorno offriamo ai nostri clienti un ampio portafoglio di immobili di qualità e di alta gamma attraverso un servizio fortemente personalizzato e di alto profilo, che ci distingue nel mercato italiano. Uno dei nostri punti di forza è la presenza capillare su tutto il territorio a copertura dei mercati più strategici per gli acquirenti nazionali e internazionali. L’Italia è anche uno dei pochi Paesi in cui il Business Diretto di E&V si affianca ad una rete in Franchising che conta oltre 100 agenzie sul territorio e 1.300 collaboratori che ogni giorno incarnano i nostri valori: Competenza, Esclusività e Passione. Il 2024 è stato davvero per noi un anno positivo nonostante un contesto macroeconomico e geopolitico difficile e incerto. Solo in Italia abbiamo registrato una crescita a doppia cifra, pari ad oltre il 20% di crescita del fatturato da commissioni, mentre a livello globale abbiamo registrato una crescita complessiva del 13% raggiungendo 1,24 miliardi di euro di fatturato.

• Investite nella cultura aziendale e nella valorizzazione del capitale umano. Come attrarre talenti in linea con i vostri valori? E come garantite standard elevati attraverso selezione, formazione e supporto dei partner delle vostre reti?

Il Brand è il nostro principale elemento distintivo data la rigorosità nella qualità del servizio offerto. In ogni Paese in cui operiamo, garantiamo un’esperienza coerente e di alto livello, dalla progettazione degli shop alla formazione dei nostri agenti che fanno parte di un network globale, in costante connessione per soddisfare le esigenze di una clientela di alto profilo. Gestire immobili di pregio richiede competenze specifiche: per questo investiamo costantemente nella crescita professionale dei nostri collaboratori attraverso la nostra Academy interna, che offre percorsi formativi strutturati e aggiornati. Inoltre, monitoriamo costantemente il mercato grazie a strumenti proprietari come il Market Report Italia, realizzato in collaborazione con Nomisma, che ci consente di anticipare i trend del settore e rispondere in modo puntuale alle richieste dei clienti. Questo approccio ci permette di attrarre talenti in linea con i nostri valori e di mantenere standard qualitativi elevati in tutta la rete, rafforzando la nostra reputazione di eccellenza sia a livello nazionale che internazionale.

• La tecnologia sta trasformando il real estate. Come affrontate questa evoluzione? E quale sarà, secondo voi, il ruolo dell’intelligenza artificiale nell'offerta di una consulenza personalizzata?

Crediamo che l’oggi, ma sempre di più il domani nel settore Real Estate passi anche per il digitale. Per questo abbiamo sviluppato, sia a livello internazionale che italiano, strutturati dipartimenti IT, CRM & MARKETING che ogni giorno testano nuovi canali e tecnologie per anticipare le tendenze di settore. Abbiamo lanciato il nostro nuovo Website a luglio 2024, migrato su un innovativo CRM da settembre; utilizziamo quotidianamente l’intelligenza artificiale a livello globale per ottimizzare i processi di comunicazione e valorizzazione degli immobili. Facciamo inoltre del performance marketing uno strumento chiave per la lead generation e forniamo il servizio di valutazione immobiliare per permettere ai nostri clienti di ricevere in pochi secondi una stima accurata della propria casa oltre che per rendere sempre più efficienti i processi lavorativi dei nostri agenti immobiliari sul territorio. Non in ultimo, permettiamo ai nostri clienti di vedere tramite render realizzati anche con il supporto dell’AI come potrebbe trasformarsi ogni appartamento e stiamo virando sulle business card NFC per i nostri agenti in ottica di continua digitalizzazione. La Tecnologia e il Marketing sono alla base della nostra strategia in Italia e all’estero. Questo ci consente di essere sempre pronti a cogliere le sfide che il digitale ci pone davanti con rinnovato dinamismo e prontezza.